Objectifs :

• Obtenir des revenus complémentaires immédiats ou futurs.
• Préparer la retraite.
• Investir dans la pierre.

Fonctionnement :

Les deux principaux types d’investissements locatifs dépendent de la nature du bien immobilier d’habitation acheté puisque l’on distingue l’immobilier ancien et l’immobilier neuf.

L’immobilier ancien est souvent acquis dans la perspective de réaliser une plus-value sur le long terme grâce aux travaux d’amélioration apportés au bien. Tandis que ces dernières années l’immobilier neuf a été privilégié dans le but de bénéficier des lois de défiscalisation en vigueur (Borloo, De Robien, Scellier, Duflot, Pinel, …), d’autant plus que les prix du neuf sont devenus élevés.

Les rendements générés par un investissement immobilier d’habitation en direct sont souvent liés à l’emplacement du bien et à la fiabilité des locataires. En effet, il faut privilégier un secteur dans lequel la demande locative est forte et où il peut avoir un potentiel de plus-value (même si ceci devient de plus en plus difficile au regard des prix actuels très élevés dans certaines agglomérations). Sélectionner de bons locataires n’est pas une chose aisée et il existe toujours un risque qui pourrait faire chuter la rentabilité (détérioration du bien, loyers impayés, …).

Fiscalité :

Les revenus générés par la détention d’un immeuble sont imposés au titre des revenus fonciers et donc en fonction de la tranche marginale d’imposition du souscripteur.

Les prélèvements sociaux en vigueur sont également dus, et la CSG est déductible à hauteur de 6,8 % du revenu global de l’année de son paiement.

Le déficit foncier occasionné par les charges non financières afférentes à la location (travaux, frais de gestion, assurance habitation, …) sont reportables sur le revenu global dans la limite de 10.700 €.

Les intérêts d’emprunt générés par le prêt qui a servi à financer l’investissement sont déductibles des revenus fonciers.

Le déficit foncier non imputé est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers futurs.

La plus-value réalisée au cours de la vente d’un bien immobilier est taxable selon le régime des plus-values immobilières. Elle est soumise au taux de 19 % après application des abattements suivants :

• 6 % par an au-delà de la 5^ème année jusqu’à la 21^ème année de détention.
• 4 % pour la 22^ème année de détention.

Soit une exonération totale au bout de 22 ans de détention.

La plus-value est également soumise aux prélèvements sociaux en vigueur après application des abattements suivants :

• 1,65 % par an au-delà de la 5^ème année jusqu’à la 21^ème année de détention.
• 1,60 % pour la 22^ème année de détention.
• 9 % par an au-delà de la 22^ème année de détention.

Soit une exonération totale au terme de 30 ans de détention.

Avantages/Inconvénients :

Les avantages :

• La revalorisation du capital investi si achat d’un bien de qualité.
• Diversification du patrimoine.
• La possibilité de profiter de l’effet de levier de l’emprunt dans le cadre d’un investissement immobilier.
• Les intérêts d’emprunt pour l’acquisition de l’immeuble sont déductibles.
• Le déficit foncier occasionné par les charges non financières afférentes à la location est reportable sur le revenu global (maximum 10 700 €).
• Le report des déficits fonciers pendant 10 ans.
• La possibilité de bénéficier de régimes de défiscalisation (De Robien, Malraux, Scellier…).

Les inconvénients :

• L’investissement est peu liquide puisque le délai pour arbitrer peut être plus ou moins long en fonction de l’emplacement et de la qualité du bien sans compter les délais légaux d’un compromis de vente et d’un acte authentique.
• La lourdeur de la gestion : temps, recherche et sélection du locataire, recouvrement des loyers, travaux…
• Les difficultés à sélectionner le bon investissement.
• Le risque de baisse de la rentabilité dû à la vacance et à la défaillance locative.
• Le coût élevé de la propriété : impôts fonciers, entretien, assurances, gestion si déléguée …
• La fiscalité peu favorable : revenus soumis à l’impôt sur le revenu au taux marginal d’imposition. Les revenus fonciers supportent aussi les prélèvements sociaux.
• Le risque de contentieux avec les locataires et la législation qui est très protectrice des locataires.
• Les frais d’acquisition sont importants : TVA ou droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière, frais de notaire, frais de dossier, frais d’agence…